《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》第三十八條:“鍋爐、壓力容器、電梯、起重機(jī)械、客運(yùn)索道、大型游樂設(shè)施、場(chǎng)(廠)內(nèi)轉(zhuǎn)用機(jī)動(dòng)車輛的作業(yè)人員及其相關(guān)管理人員，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門考核合格，取得統(tǒng)-格式的特種作業(yè)人員，向從事相應(yīng)的作業(yè)或者管理工作。”
特種設(shè)備安全管理人員A證分類：
特種設(shè)備安全管理負(fù)責(zé)人（A1）
特種設(shè)備質(zhì)量管理負(fù)責(zé)人（A2）
鍋爐壓力容器壓力管道安全管理（A3）
電梯安全管理（A4）
起重機(jī)械安全管理（A5）
客運(yùn)索道安全管理（A6）
大型游樂設(shè)施安全管理（A7）
場(chǎng)(廠)內(nèi)專用機(jī)動(dòng)車輛安全管理（A8）
電梯管理的監(jiān)督、接管與維護(hù)
電梯作為高層建筑中的重要交通工具，電梯運(yùn)行的安全舒適、高效節(jié)能等，都對(duì)電梯本身維護(hù)保養(yǎng)提出了嚴(yán)格要求，進(jìn)而成為檢驗(yàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平的試金石之一。結(jié)合筆者多年工作經(jīng)驗(yàn)，本文從物業(yè)管理前期的監(jiān)督、進(jìn)駐的接管，以及日常的維護(hù)三個(gè)階段進(jìn)行分析，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決項(xiàng)目中電梯管理的一些常見問題。
在平時(shí)生活中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)電梯“從某樓掉到底層”的問題，大概率是因?yàn)殡娞菀芬芰Σ粔�。因此，不管是新�?xiàng)目，還是老舊小區(qū)加裝電梯，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)駐或接管前，都要監(jiān)督電梯生產(chǎn)、安裝企業(yè)做好曳引試驗(yàn)。其原理為歐拉公式：(T1/T2)×C1×C2≤еfα，式中（T1/T2)為曳引輪兩邊鋼絲繩較大張力與較小張力之比，f為當(dāng)量摩擦系數(shù)，e為自然對(duì)數(shù)的底，α為鋼絲繩在曳引輪上的夾角，C1為與加速度及電梯具體情況相關(guān)的系數(shù)，C2為與因磨損而發(fā)生的繩槽形狀改變有關(guān)的參數(shù)。試驗(yàn)時(shí)，曳引繩與輪之間保持靜止?fàn)顟B(tài)，然后以125%的速度和滿載制動(dòng)，檢驗(yàn)電梯的曳引能力是否滿足要求。如果曳引系統(tǒng)不能滿足歐拉公式，繩與輪之間存在摩擦，久而久之曳引繩內(nèi)移，轎廂運(yùn)行速度小于原來的速度，當(dāng)電梯內(nèi)部檢測(cè)系統(tǒng)檢測(cè)出實(shí)際脈沖數(shù)據(jù)與原設(shè)定數(shù)據(jù)誤差超過規(guī)定值時(shí)，主控制系統(tǒng)調(diào)用校正運(yùn)行程序，電梯就會(huì)從某層直接以檢修速度下降到底層。堅(jiān)持做好曳引試驗(yàn)，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決電梯設(shè)計(jì)、制造、安裝出現(xiàn)的問題，不讓電梯帶病運(yùn)行，很有必要。除此之外，按照電梯規(guī)范要求，擅自增加轎廂自重，需要報(bào)當(dāng)?shù)仉娞葙|(zhì)量監(jiān)管部門，這也是監(jiān)督的重點(diǎn)。轎廂自重是電梯設(shè)計(jì)參數(shù)之一，事關(guān)曳引能力、平衡系數(shù)等運(yùn)行參數(shù)的確定，在安裝檢查后這些參數(shù)就基本確定不變了。如果業(yè)主在電梯安裝后增加固定的底板或者轎廂壁裝潢，即改變了電梯原有參數(shù)，性能就會(huì)產(chǎn)生偏差，留下事故安全隱患。因此，為保證電梯安全、正常運(yùn)行，在電梯安裝驗(yàn)收之前，轎廂內(nèi)部裝潢就應(yīng)固定下來，以后無論什么原因都不應(yīng)輕易改變。業(yè)主一定要變時(shí)，也要請(qǐng)當(dāng)?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門監(jiān)管，電梯廠家配合改變相應(yīng)的運(yùn)行參數(shù)。另外，還有一個(gè)監(jiān)督的重點(diǎn)是運(yùn)行磨合。眾所周知，設(shè)備在磨合期和老化期出現(xiàn)問題最多，磨合后曳引系統(tǒng)阻尼與開始時(shí)會(huì)發(fā)生變化，可以由廠家及時(shí)將電梯運(yùn)行數(shù)據(jù)優(yōu)化至最佳狀態(tài)，保障電梯后續(xù)平穩(wěn)、正常運(yùn)行。衡量電梯運(yùn)行好壞有三個(gè)主要性能指標(biāo)：噪聲、平層精度、運(yùn)行舒適感，每個(gè)性能指標(biāo)規(guī)定了具體數(shù)據(jù)。電梯可靠性按每啟動(dòng)運(yùn)行6萬次故障不多于5次，且故障要求在1個(gè)小時(shí)內(nèi)修復(fù)。在電梯運(yùn)行磨合期間，作為物業(yè)管理人員可以結(jié)合上述具體技術(shù)參數(shù)，通過乘坐電梯感知或用儀器測(cè)量。對(duì)于爭(zhēng)議較大的又沒有專用儀器的運(yùn)行振動(dòng)，可以請(qǐng)當(dāng)?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門把關(guān)。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)轉(zhuǎn)告電梯維保單位，督促?gòu)S家及時(shí)解決問題，不要等到保修期過后再提出。在進(jìn)行電梯接管時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要格外注重三方面的檢查檢驗(yàn)。其一，電梯管理基礎(chǔ)條件。在電梯規(guī)范中要求，交接雙方應(yīng)完善相關(guān)資料的交接，并規(guī)定交接內(nèi)容，如土建布置圖、電氣原理圖、調(diào)試說明書、安裝說明書、操作說明書、電梯零部件明細(xì)、維修用工具、安裝驗(yàn)收資料和年檢資料等。物業(yè)管理接管人員應(yīng)熟悉交接規(guī)范要求，將所有檔案資料收集齊全并妥善保管，以備后續(xù)電梯維修、整改時(shí)有原始數(shù)據(jù)，也便于物業(yè)管理人員熟悉電梯結(jié)構(gòu)及工作原理，有助于后續(xù)電梯維修保養(yǎng)的監(jiān)管。電梯運(yùn)行在一個(gè)符合其技術(shù)要求的環(huán)境中，能大大降低故障發(fā)生率。環(huán)境技術(shù)指標(biāo)主要包括機(jī)房溫度、濕度、通風(fēng)、機(jī)房不易產(chǎn)生灰塵、底坑無滲水、井道沒有潮濕氣體等。其中，機(jī)房溫度應(yīng)保持在5-40℃，相對(duì)濕度保持在40%—85%，機(jī)房自然通風(fēng)或機(jī)械通風(fēng)應(yīng)能及時(shí)排出機(jī)器產(chǎn)生的熱量，窗戶外部上方加裝遮陽棚，機(jī)房地面與墻面須用不易產(chǎn)生灰塵的材料建造，底坑不能滲水且有排水設(shè)施設(shè)備，絕對(duì)禁止其他地方的氣體排入井道與機(jī)房。為了保證電梯運(yùn)行和維修安全，機(jī)房需要加裝防盜門窗并上鎖，鑰匙應(yīng)由專人管理并做領(lǐng)取登記，杜絕沒有資質(zhì)的人員進(jìn)行應(yīng)急救援。緊急情況救援時(shí)最好由兩名電梯維保人員配合進(jìn)行操作，底坑底部若有人能達(dá)到的空間存在，應(yīng)該封閉該空間。其二，電梯運(yùn)行性能及可靠性。在接管時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)電梯進(jìn)行試搭乘，并就運(yùn)行性能指標(biāo)做全面檢查。包括感知其加減速過程是否有失重和超重感，發(fā)現(xiàn)有不舒適感覺應(yīng)通知廠家調(diào)整速度；感知電梯運(yùn)行時(shí)是否存在振動(dòng)現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)運(yùn)行有振動(dòng)應(yīng)通知廠家進(jìn)行調(diào)試；檢查轎廂到每層層門平層時(shí)的精度，檢測(cè)轎廂門與層門上平面之間距離，根據(jù)該電梯技術(shù)資料提供的平層精度指標(biāo)，核實(shí)是否符合要求，一般平層精度至少不能大于10mm，否則進(jìn)出轎廂時(shí)平層誤差容易導(dǎo)致乘客摔跤；搭乘期間用儀器檢測(cè)轎廂內(nèi)部和開關(guān)門所產(chǎn)生的噪聲，運(yùn)行時(shí)不應(yīng)大于55dB，開關(guān)門不應(yīng)大于65dB，電梯機(jī)房響聲較大，但要求不大于80dB，超過時(shí)應(yīng)檢查原因并及時(shí)整改，有必要時(shí)在頂層用儀器測(cè)量噪聲情況，保證其符合居住環(huán)境條件。電梯可靠性指標(biāo)的檢查，可以參考電梯機(jī)房?jī)?nèi)所設(shè)置的計(jì)數(shù)器數(shù)據(jù)，如果沒有安裝計(jì)數(shù)器，則要求維保公司加裝。每次檢查計(jì)數(shù)器數(shù)據(jù)6萬次，在這期間故障應(yīng)不多于5次，且故障要求在1個(gè)小時(shí)內(nèi)修復(fù)，如果可靠度不滿足要求，應(yīng)檢查原因并要求廠家予以整改。其三，電梯安裝完整度及保養(yǎng)要點(diǎn)檢查。對(duì)每臺(tái)電梯重護(hù)欄、轎廂頂部護(hù)欄、層門護(hù)板、轎廂對(duì)重反繩輪護(hù)罩、限速器繩輪護(hù)罩、各個(gè)金屬外殼安全接地、救援設(shè)備等設(shè)施都需要細(xì)致進(jìn)行檢查，看是否完整和有無安裝隱患；檢查制動(dòng)器彈簧有無裂紋，制動(dòng)器調(diào)整標(biāo)識(shí)是否清晰，制動(dòng)器運(yùn)作時(shí)電流是否超過額定值；檢查限速器和安全鉗聯(lián)動(dòng)四桿機(jī)構(gòu)運(yùn)作是否順暢，鉸鏈部位是否缺潤(rùn)滑油；檢查緩沖器是否運(yùn)作可靠，液壓油是否加足，安全電路和門電路是否有短接情況等。同時(shí)，還需要檢查電梯接地系統(tǒng)是否采用三相五線制，地線是否已單獨(dú)敷設(shè)。電梯安裝必須嚴(yán)格采用三相五線制，能有效解決供電系統(tǒng)對(duì)電梯電子控制單元的干擾，降低電梯故障發(fā)生率，沒有采用的則要求開發(fā)商重新單獨(dú)敷設(shè)地線。 另外，電梯變頻器大型晶體管工作頻次高，發(fā)熱量大，故障率較高，對(duì)溫度有嚴(yán)格要求，因此在控制柜內(nèi)部專門配置了散熱風(fēng)扇。應(yīng)仔細(xì)檢查風(fēng)扇是否工作，控制柜通風(fēng)口是否有阻塞。檢查電路所有接口標(biāo)識(shí)是否完備和清晰，是否與原理圖一致，以便于后續(xù)維修能及時(shí)解決故障。轎廂頂部或井道內(nèi)電梯平層裝置十分重要，如果平層時(shí)平層裝置不動(dòng)作，電梯就會(huì)出現(xiàn)所謂“掉層”現(xiàn)象，會(huì)在應(yīng)�？繉右詸z修速度直接下降到最底層或最高層，應(yīng)定期檢查其可靠度。由于其為易損件，到了年限就必須予以更換。電梯能正常運(yùn)行的首要條件是創(chuàng)造一個(gè)滿足電梯要求的環(huán)境，解決機(jī)房溫度、濕度、通風(fēng)、灰塵問題，解決井道積水問題，同時(shí)還要經(jīng)常向業(yè)主宣傳安全乘搭知識(shí)，解決不按規(guī)則使用電梯問題。隨著夏季溫度升高，電氣線路電阻變大，如果接頭沒有緊固，其供電線路或者信號(hào)線路就達(dá)不到電壓或電平要求，這也是夏季很多電梯故障頻發(fā)的原因之一。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年一次對(duì)于電氣接插頭的檢查、除銹和緊固，宜在夏季到來之前進(jìn)行。并且，每季應(yīng)至少一次對(duì)電梯轎廂門、每層層門、安全鉗、限速器、制動(dòng)器等部位四桿聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)的鉸鏈加潤(rùn)滑油。因?yàn)檫@些鉸鏈全靠定期滴油進(jìn)行潤(rùn)滑，用到一定時(shí)間油膜干枯，機(jī)構(gòu)運(yùn)行阻力加大，易產(chǎn)生電梯故障。在導(dǎo)向輪、反繩輪、漲緊輪等設(shè)置了黃油注油口的軸承處，也需按時(shí)添加潤(rùn)滑油，使電梯始終處于良好的工作狀態(tài)，減少故障率。這些部件更換工作量大，因此每年進(jìn)行一次預(yù)防性保養(yǎng)很有必要。對(duì)于維修人員而言，每天的巡視工作應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注機(jī)房及井道環(huán)境，感知電梯運(yùn)行性能指標(biāo)（噪聲、平層、舒適感）是否有突變，變頻器風(fēng)扇是否工作，曳引機(jī)表面溫度是否變高，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題。目前，國(guó)家鼓勵(lì)電梯制造、安裝、維保一條龍服務(wù)，并制定了維修保養(yǎng)規(guī)范，各地也制定了與之相應(yīng)的政策、規(guī)范，是維保工作的指南。電梯維修保養(yǎng)工作單位和維修人員應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，每月不少于2次按細(xì)則要求對(duì)每臺(tái)電梯進(jìn)行檢查保養(yǎng)，每次保養(yǎng)應(yīng)2人配合執(zhí)行，遇到緊急情況，應(yīng)在半小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。總之，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，對(duì)電梯前期的監(jiān)督和接管時(shí)的檢查，以及定期的日常保養(yǎng)和維護(hù)都是十分必要的。這樣可以保障電梯的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，提高用戶滿意度，減少電梯故障對(duì)于居民生活帶來的影響，同時(shí)也能夠從經(jīng)濟(jì)角度考慮，減少不必要的維修和更換費(fèi)用，切實(shí)保障電梯的安全、可靠、舒適、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保和文明。
